相続不動産の名義変更はどうすればいい？必要な手続きや放置するリスクを紹介！
noa_gyouseisyosi
ノア行政書士事務所
相続登記は自分でもできる？メリットやデメリットを徹底解説！
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不動産を相続した場合は、相続登記が必要です。
相続登記は、これまで義務ではなかったのですが、2024年4月1日から義務化され、放置していると罰則の対象にもなりますので、速やかに行わなければなりません。
この記事を見ている方の中には、
「相続登記って自分でもできるの？」
という疑問を抱えている方もいるでしょう。
そこで今回は、相続登記は自分でもできるのか、自分で行うメリット、デメリットは何かということについて詳しく解説していきます。
Contents
1. 相続登記は自分でもできる？
相続登記とは、相続した不動産を被相続人名義から相続人名義へと変更する手続きのことです。
冒頭でも解説したように、相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知ってから3年以内に登記をしなければなりません。
この手続きは、やろうと思えば自分でも行えます。
しかし、不動産の状態やそのときの状況によっては手続きが複雑になる場合もありますので、自分でやるべきか、専門家に依頼すべきかを慎重に検討していかなければなりません。
2. 相続登記を自分で行うメリット、デメリット
では次に、相続登記を自分で行うメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。
メリット
自分で相続登記を行うことによって、専門家への報酬を節約できます。
専門家に相続登記を依頼する場合、一般的に5万円～15万円ほどの報酬が発生するため、費用を節約したい方にとっては大きなメリットといえるでしょう。
デメリット
相続登記を自分で行う場合のデメリットは、以下の通りです。
- 時間と労力がかかること
- 登記漏れが生じる可能性があること
相続登記は、権利関係を証明する重要な手続きであり、必要な書類や進め方が法律によって細かく定められています。
申請書を記入して提出する、というような簡単な手続きではないため、自分で行う場合は時間と労力がかかってしまう可能性が高くなるのです。
実際に、費用を削減するために自分で相続登記に挑戦し、途中で挫折してしまう方も非常に多くいますので、慎重に検討していかなければなりません。
また、自分で相続登記を行った場合は、登記漏れが起こりやすいです。
登記漏れとは、登記すべき物件を見逃してしまうことを指します。
次の不動産を相続した場合は、登記漏れが起こりやすいため、特に注意が必要です。
- 私道
- 共用部分の持分
これらは、被相続人ですら所有していることを忘れてしまっているケースがあります。
登記漏れが発生してしまった場合、売却や建て替えの際にトラブルが起こる可能性が高くなりますので注意が必要です。
3. 相続登記を自分で行う場合の流れ
では次に、相続登記を自分で行う場合の流れを紹介していきます。
ステップ1：相続財産の特定
相続登記を行う際は、ひとまず相続財産の特定を行う必要があります。
代表的な方法は、以下3つです。
- 固定資産税納税通知書で調べる
- 不動産登記済権利証（登記識別情報通知）で調べる
- 名寄帳を取得して調べる
毎年4月～6月になると、自治体から固定資産納税通知書が送られてきます。
この通知書には、地番や家屋番号が記載されているため、所有している不動産の確認が行えます。
また、住宅を建てたときや名義変更をしたときに登記を済ませた証拠として、不動産登記済権利証（登記識別情報通知）が発行されます。
この書類でも、所有不動産の確認ができますので、手元にある場合は確認してみてください。
非課税不動産も含め、網羅的に調べたい場合は、名寄帳を取り寄せるのがおすすめです。
名寄帳は、自治体で取得できますので、相続不動産が複数ある場合はチェックしてみましょう。
ステップ2：被相続人の戸籍収集
相続財産を特定したら、被相続人の戸籍謄本および住民票除票を収集します。
戸籍については、被相続人の出生から死亡まで全て揃えなければなりません。
非常に手間と時間がかかる作業ですが、全て揃っていないと相続登記ができませんので、根気よく収集していきましょう。
ステップ3：相続人の確定・書類の収集
被相続人の戸籍謄本や住民票除票などを集めたら、全てに目を通したうえで相続人調査・確定を行います。
民法では、次の者を法定相続人と定めています。
- 配偶者
- 血の繋がりがある家族
ただし、配偶者は常に相続人となりますが、血縁者には順番が決められていますので注意が必要です。
1位：子ども
2位：親
3位：兄弟・姉妹
相続人が確定したら、それぞれの戸籍謄本および住民票を取り寄せます。
住民票については、名義人になる方のみで問題ありません。
ステップ4：遺産分割協議書の作成
相続登記を行うためには、不動産（財産）を誰が取得するのかを相続人同士で話し合う必要があります。
この話し合いのことを「遺産分割協議」と呼びます。
協議が終わったら、遺産分割協議書を作成しましょう。
ステップ5：登記申請書の作成および申請
遺産分割協議と書類の作成が完了したら、登記申請書の作成および申請に進みます。
登記申請書は、法務局のホームぺージでひな形をダウンロードできますので、事前に用意しておくのがおすすめです。
また、登記申請書を独自で作成することもできますが、いくつかルールが定められていますので、注意してください。
その他に、次の書類が必要になります。
- 固定資産評価証明書
- 収入印紙
忘れずに用意しておきましょう。
4. 相続登記を自分で行う場合に起こりやすいトラブル
相続登記は自分でも行えますが、手続きが複雑な分、トラブルも起こりやすいです。
以下、よくあるトラブルについて詳しく解説していきます。
4-1. 戸籍謄本が全て揃っていない
先ほど解説したように、相続登記をする際は、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本が必要です。
ただ、転籍を繰り返している場合や、結婚や離婚とともに何度も本籍地が変わっている場合、全ての戸籍謄本を集めるのにかなりの時間がかかります。
場合によっては、
「必要な戸籍謄本が一部欠けていた」
というトラブルが起こり、相続登記がスムーズに進められなくなるケースもありますので慎重に収集していきましょう。
4-2. 登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる
登記簿上の住所と死亡時の住所は、一致している必要があります。
仮に、住所が違う場合は、繋がりを証明する書類を用意しなければなりません。
住所が頻繁に変わっている場合、戸籍の除附票や、改正原附票が必要になり、書類の準備に時間がかかってしまうこともありますので注意が必要です。
4-3. 家庭裁判所で遺言の検認を受けていない
自筆証書遺言に基づいて相続登記を行う場合、家庭裁判所で遺言の検認を受けなければなりません。
これは、相続人立ち合いのもとで遺言書を開封する手続きのことです。
検認を受けていない場合、その遺言書では登記ができないため注意してください。
ただし、公正証書遺言と遺言書保管制度（法務局）を利用した自筆遺言の場合、検認は不要です。
5. 自分で相続登記を進めても問題ないケース
では次に、自分で相続を進めても問題ないケースについて詳しく見ていきましょう。
5-1. 相続関係がシンプルな場合
相続人が子どものみ、あるいは配偶者と子どもしかいないというような場合は、手続きも比較的シンプルになりますので、比較的相続登記が行いやすいです。
基本的な流れに沿って進めれば、問題なく登記が行えるでしょう。
5-2. 粘り強く対応できる場合
相続登記には、複雑な手続きが多くあり、一筋縄ではいかないことも多いです。
先ほど解説した、被相続人の戸籍謄本などに不備があったり、書類に不備があったりすると、法務局や役所から平日の日中に電話が来ます。
場合によっては、1度や2度ではなく、何度も電話がかかってくる場合がありますので、粘り強さと一定の知識が求められます。
6. 専門家に相続登記を依頼した方が良いケース
では次に、専門家に相続登記を依頼した方が良いケースについて、詳しく見ていきましょう。
6-1. 相続関係が複雑な場合
被相続人が結婚と離婚を繰り返しており、異母（父）兄弟がいる場合や、認知した子どもがいる場合など、相続関係が複雑な場合は手続きもかなりややこしくなります。
このような場合、自分では相続登記が難しくなる可能性が高いため、専門家に相談するのがおすすめです。
6-2. 相続人同士の仲が悪い場合
相続登記では、相続人全員の書類や、全員の捺印が押されている遺産分割協議書が必要です。
ただし、相続人同士の仲が悪い場合、スムーズに書類を集めたり、捺印をしてもらったりするのが難しくなるケースがあります。
このような場合は、司法書士や弁護士など、第三者の介入が必要になることもあります。
6-3. 相続登記を放置していた不動産がある場合
相続登記は、これまで義務化されていなかったため、放置しているケースも多いです。
このような場合、記載されている名義人から現在までの相続人を特定し、全員の委任状および遺産分割協議書（捺印）が必要になります。
これには相当な時間と労力がかかるため、専門家に相談するのがおすすめです。
6-4. 特殊な遺産分割を行う場合
相続財産に不動産があり、相続人が複数いる場合、次の遺産分割の方法が有効です。
- 換価分割：不動産を売却した金銭を分けて相続する
- 代償分割：特定の相続人が不動産を相続し、その代わりに他の相続人に金銭を支払う
ただし、遺産分割協議書の記載方法によっては、贈与税が課税される可能性があるため、専門家の助言やサポートを受けるのがおすすめです。
6-5. すぐに相続登記をしたい場合
何らかの事情により、相続した不動産をすぐに売却したい場合や、不動産を担保に入れて銀行から融資を受けたい場合などは、相続登記を早めに行う必要があります。
自分で相続登記を行う場合と、専門家に相続登記を依頼する場合では、圧倒的に後者の方がスピーディーですので、すぐに手続きを完了させたい方は、専門家への依頼を検討しましょう。
6-6. 保存期間を経過した書類がある場合
相続登記では、戸籍の附票を提出しなければならないことがあります。
ただ、戸籍の附票は永久保存ではないため、タイミングによっては既に廃棄されてしまっているケースもあります。
その場合は、登記済証（登記識別情報通知）など、様々な書類が必要です。
また、これらの書類に間違いがないかを法務局とすり合わせる必要も出てくるため、お手上げ状態になる前に専門家に相談することをおすすめします。
6-7. 自宅から遠い場所にある不動産を相続する場合
相続登記は、不動産がある地域の法務局で行わなければなりません。
相続する不動産が自宅から遠い場所にある場合、手続きがかなり大変になります。
オンラインでの申請も可能ですが、専用のシステムが必要になりますので、基本は直接提出もしくは郵送提出が選ばれます。
オンラインでの手続きを選択した場合でも、書類不備などがあった場合は、直接法務局に出向いたり、郵送で書類のやり取りをしたりする必要があるため、時間と労力を考えると、専門家に依頼した方が良いといえるのです。
7. 相続登記でお困りなら「ノア行政書士事務所」にご相談ください！
相続登記を含む相続手続きは非常に複雑であり、専門の知識も必要になってきます。
そのため、中には「自分ではどうすることもできない」と悩んでいる方がいるでしょう。
そのような方は、相続手続きに強い「ノア行政書士事務所」までお気軽にご相談ください。
当事務所では、相続手続き丸投げサービスも行っているため、相続登記を含む各手続きをスムーズに行いたい方におすすめです。
弁護士や行政書士、税理士、土地家屋調査士などとも連携をしているため、ワンストップでのご対応が可能です。
ご相談のみでも大歓迎ですので、少しでも気になる方はお気軽にご相談ください。
8. まとめ
相続登記には、様々な手続きが必要であり、用意すべき書類も多岐にわたります。
また、2024年の4月1日から義務化され、期間内に手続きを行わないと罰則の対象になるため、できるだけ早く手続きを進めなければなりません。
相続関係がシンプルな場合や、ある程度時間があり、基本的な知識がある場合は自分でも手続きが行えますが、状況によっては自分での手続きが難しくなるケースもありますので注意が必要です。
そんなときは、無理をせずに専門家に相談することをおすすめします。
「手続きが複雑で、自分ではどうすることもできない」
「スムーズかつ確実に手続きを進めていきたい」
という方は、ノア行政書士事務所までお気軽にご相談ください。
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この記事を書いた人
1995年3月生。中学校教員＞娯楽業＞賃貸仲介管理＞不動産コンサル＞2024年行政書士事務所開業 ■保有資格: 行政書士／宅地建物取引士／FP2級／賃貸不動産経営管理士 ■相続放棄された空き家を再生（利回り30%で運用中） ■第35回SASUKE出場
