相続不動産の名義変更はどうすればいい？必要な手続きや放置するリスクを紹介！

不動産を相続した場合、相続登記と呼ばれる名義変更の手続きをしなければなりません。

とはいえ、不動産の名義変更を行う機会はそうないと思いますので、中には「どうやって進めればいいの？」という疑問を抱えている方もいるでしょう。

そこでこの記事では、不動産の名義変更を行う流れや、放置するリスクについて詳しく解説していきます。

1. 相続不動産の名義変更とは？

全ての不動産は、所有者を明確化するために履歴事項証明書（登記簿謄本）というものによって公示されています。

この公示するための手続きを「登記」と呼ぶのです。

所有者が亡くなり、該当する不動産を引き継ぐ場合は、相続人に名義変更を行います。

この手続きを「相続登記」といいます。

1-1. 必要性

不動産の名義変更は、これまで義務化されておらず、放置している方も比較的多くいました。

しかし、2024年の4月1日から義務化されているため、不動産を相続した場合は必ず行わなければなりません。

また、不動産の名義変更を行わないと、第三者に対してその権利を主張できないと民法で定められています。

これを、登記の「対抗力」と呼びます。

名義変更を早い段階で行うことによって、自分が所有者であることを証明できるようになるため、トラブルを防ぎやすくなるのです。

1-2. 期限

不動産の相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に名義変更の手続きをしなければなりません。

後ほど詳しく解説しますが、期限までに名義変更を行わなかった場合、罰則の対象になる可能性が高まりますので、注意が必要です。

不動産の名義変更には、様々な書類が必要になり、手続きにもある程度の時間がかかるため、できるだけ早く行うことをおすすめします。

2. 相続不動産の名義変更を放置するとどうなる？

では次に、相続不動産の名義変更を放置した場合のリスク・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1. 過料を科せられる可能性がある

先ほども解説したように、相続不動産の名義変更（相続登記）は、2024年の4月1日から義務化されました。

名義変更の期限である「3年」以内に、正当な理由なく手続きを行わなかった場合、10万円以下の過料が科せられる可能性がありますので注意が必要です。

ちなみに、正当な理由とは以下のようなケースを指します。

2-2. 不動産の売却ができない

不動産の名義変更（相続登記）を行わないと、不動産の売却ができません。

より正確にいうと、売買契約は締結できるものの、その後の所有権移転登記ができないため、結果として売却ができなくなります。

移転登記とは、不動産の所有権が売主から買主に移ったことを証明するための登記です。

この登記を行うためには、売主と名義人の名前が一致していなければなりません。

名義人が被相続人、売主が相続人の場合、名義人と売主が一致しないため、手続きが進められないのです。

2-3. 担保設定ができず、融資が受けられない

相続不動産の名義変更（相続登記）を行わないと、担保設定ができないため、金融機関からの借入が難しくなります。

特に、事業を行っている人は、融資が受けられないと、資金計画に大きな影響を及ぼします。

例えば、相続不動産である実家の土地と建物を担保に、融資を受けたいとしましょう。

ただ、名義人が被相続人のままだと、銀行が抵当権の設定登記を行えないため、結果として担保設定も行えなくなります。

担保設定が行えないということは、当然融資も下りなくなりますので、できるだけ早く名義変更を行うべきといえるのです。

3. 相続不動産の名義変更を自分で行う場合の流れ

相続不動産の名義変更は、やろうと思えば自分でも行えます。

自分で名義変更を行いたいと考えている方は、以下のステップに沿って手続きを進めてみてください。

ステップ1：名義確認

相続不動産の名義変更を行う場合は、登記事項証明書で現在の名義人を確認しておく必要があります。

親が所有していた不動産を相続する場合は不要ともいえますが、これまでは相続登記が義務化されていなかったため、場合によっては親が名義変更を行っておらず、祖父母などの名義になっているケースもあります。

そうなると、名義変更手続きがよりややこしくなりますので、事前に確認しておくのがおすすめです。

ステップ2：相続人の確定

遺言書で不動産の相続人が指定されている場合は別ですが、そうでない場合は相続人全員が不動産を相続する権利を持っています。

遺言書がない場合に不動産の名義変更を行うためには、相続人全員の同意が必要です。

とはいえ、何の情報もなければ相続人が誰なのかを把握できません。

ここで役立つのが、戸籍謄本です。

被相続人の戸籍謄本を確認することによって、民法上の法定相続人が誰なのかがわかりますので、その後の手続きがスムーズになります。

ステップ3：遺産分割協議書の作成

相続人が一人の場合、当然その人が全ての財産を相続できます。

ただ、遺言書が残されておらず、相続人が複数存在している場合は、全員で話し合って遺産の分割方法を決めていかなければなりません。

この話し合いのことを「遺産分割協議」と呼びます。

遺産分割協議が終わったら、その内容を遺産分割協議書に記載し、法務局に提出します。

遺産分割協議と書類の作成は自分たちで行うこともできますが、トラブルが起こりやすい工程でもありますので、スムーズに進めたい方は専門家を間に入れるのがおすすめです。

ステップ4：必要書類の収集・作成

遺産分割協議書は、法務局へ提出する書類の一部であり、他にも用意すべき書類がたくさんあります。

ただし、書類は相続のケースによって異なるため注意が必要です。

以下、ケース別の必要書類を紹介します。

ステップ5：登記申請書の作成

不動産の名義変更は、書面で申請します。

法務局が定めた書式で書面を作成し、先ほど紹介した書類を添付して提出してください。

オンラインによる登記申請書の作成や申請も受け付けていますが、後日書類を窓口へ持参、もしくは郵送しなければならず、オンラインで完結させることはできませんので注意しましょう。

［法務局］不動産登記の申請書様式について

ステップ6：法務局で申請

書類の作成が終わったら、相続不動産の管轄法務局で申請をします。

先ほど解説したように、書類を郵送することもできますが、窓口で申請した方がスムーズです。

申請が無事に認められると、以下の書類が交付されます。

これで、相続不動産の名義変更（相続登記）は完了です。

4. 相続不動産の名義変更にかかる費用

相続不動産の名義変更を行う場合は、次の費用が発生します。

登録免許税は、相続不動産の固定資産税評価額に0.4％を乗じた金額です。

また、戸籍謄本などの書類を集める際に、１通当たり数百円前後の費用がかかります。

この他、相続不動産の名義変更を専門家に依頼する場合、報酬として～20万円前後の費用が発生することが多いため、依頼を検討している方は事前に確認しておきましょう。

5. 相続不動産の名義変更を自分でやるメリット、デメリット

相続不動産の名義変更は、専門家に依頼することもできますし、自分で行うこともできます。

以下、自分で名義変更を行うメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

5-1. メリット

自分で相続不動産の名義変更を行うメリットは、専門家に支払う報酬を節約できることです。

うまく手続きが行えれば、登録免許税や書類の取得費だけで名義変更ができるため、コストを大幅に削減できます。

5-2. デメリット

相続不動産の名義変更を自分で行うデメリットは、以下のように多岐にわたります。

相続不動産の名義変更を自分で行う場合、メリットよりもデメリットの方が大きくなりがちですので、慎重に検討していかなければなりません。

6. 相続不動産の名義変更を専門家に任せるメリット

では次に、相続不動産の名義変更を専門家に任せるメリットについて詳しく見ていきましょう。

6-1. スムーズに手続きを進められる

相続不動産の名義変更に強い専門家に相談することによって、スムーズに手続きを進められます。

書類不備や手続き不備の心配もありませんので、相続人の負担や手間を大幅に削減できるのです。

6-2. 相続に関する質問や相談ができる

相続不動産の名義変更に強い専門家は、名義変更だけでなく、相続全般の専門知識を持っていることが多いです。

そのため、不動産の名義変更だけでなく、財産調査や遺産分割協議、預貯金の払い戻しなど、相続全般の質問や相談が行えます。

相続においては、名義変更以外にも様々な手続きが発生するため、不明点や疑問点を専門家に相談できるというのは非常に大きなメリットといえるでしょう。

7. 相続不動産の名義変更を専門家に任せるデメリット

では次に、相続不動産の名義変更を専門家に任せるデメリットについて、詳しく解説していきます。

7-1. 費用がかかる

相続不動産の名義変更を専門家に依頼する場合、登録免許税や書類取得費用の他に、専門家への報酬が発生します。

報酬については、依頼する業務や依頼先によっても変動しますが、決して安くない費用が発生しますので、事前に確認しておかなければなりません。

7-2. 依頼先の選定に時間がかかる

相続不動産の名義変更は、司法書士に依頼するのが一般的ですが、全国には多くの司法書士が存在しており、それぞれで費用やサービス内容が異なります。

場合によっては、

「候補が多すぎて誰に依頼すればいいかわからない」

という事態に陥ってしまう可能性もありますので注意が必要です。

8. まとめ

不動産を相続した場合は、3年以内に名義変更（相続登記）をしなければなりません。

期限までに名義変更をしないと、過料の対象になるだけでなく、様々なトラブルが起こりやすくなりますので注意が必要です。

相続不動産の名義変更は、自分でもできます。

ただ、ご覧の通り非常に多くの書類を集める必要があり、手続きもかなり複雑ですので、スムーズに進めたい場合は専門家に依頼するのがおすすめです。

ノア行政書士事務所では、司法書士をはじめとする様々な専門家と連携しているため、相続不動産の名義変更（相続登記）へのご対応も可能となっています。

また、その他相続手続きを丸投げしていただくこともできますので、お困りの方はお気軽にご相談ください。

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野瀬 航平

ノア行政書士事務所代表

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1995年3月生。中学校教員＞娯楽業＞賃貸仲介管理＞不動産コンサル＞2024年行政書士事務所開業　■保有資格: 行政書士／宅地建物取引士／FP2級／賃貸不動産経営管理士　■相続放棄された空き家を再生（利回り30%で運用中） ■第35回SASUKE出場