相続した不動産を売却したい！手順や注意点を徹底解説！
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大阪市の相続代行センター
3種類の媒介契約どれがおすすめ？それぞれのメリット・デメリット
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不動産の売却は、個人で行うのは難しいため、信頼できる不動産業者に依頼するのが一般的です。
その際に、売主と不動産業者の間で結ばれる約束事を媒介契約（ばいかいけいやく）と呼び、この契約のもとで不動産業者は買主を探し、売買契約を成立させます。
媒介契約には以下の3つがあります。
- 一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）
- 専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
- 専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）
どの媒介契約を選ぶかによって、売却金額や売却時期が変わることも少なくありません。
そこで本記事では、3種類の媒介契約の特徴や、それぞれのメリット・デメリット、また選び方についても合わせて解説していきます。
不動産をご売却される際に、ご参考にしていただければ幸いです。
1. 媒介契約それぞれの特徴
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約のそれぞれの特徴は、以下の表のとおりです。
| 区分 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
| 同時に依頼できる不動産業者 | 複数可 | 1社のみ | 1社のみ |
| 不動産流通機構(レインズ)への登録義務 | 任意 | 7日以内 | 5日以内 |
| 依頼者への報告義務 | 定めなし | 2週間に1度以上 | 1週間に1度以上 |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 契約有効期間 | 定めなし | 最大3ヶ月 | 最大3ヶ月 |
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
1-1. 一般媒介の特徴
一般媒介契約の特徴は以下のとおりです。
- 同時に複数の不動産業者に依頼できる
- 売却活動の進捗が把握しにくい
- 売却時期が遅くなる可能性がある
順番に詳しく見ていきましょう。
①同時に複数の不動産業者に依頼できる
一般媒介は、他の2種類の媒介契約と異なり、同時に複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことができます。
さらに、自ら探してきた買主と直接、売買契約を締結し、不動産取引を行うことも可能です。
この場合、不動産業者に仲介手数料を支払う必要はありません。
また、契約期間に定めはなく、3種類の媒介契約の中で、最も自由度が高いと言えるでしょう。
②売却活動の進捗が把握しにくい
不動産業者は依頼主に仲介業務の進捗を報告する義務はありません。
進捗の報告がなければ、売却活動の内容や市場の反応、問い合わせ件数、案内件数などを把握することができません。
そんな中で、なかなか買主が見つからないと、本当に営業活動を行なっているのか、不安になることもあるかと思います。
不動産業者から進捗の報告がない場合は、こちらから確認するようにしましょう。
③売却時期が遅くなる可能性がある
不動産業者は媒介契約の締結後、営業活動を行い、広告費を投じますが、取り引きが成立しなければ赤字です。
不動産業者に重ねて依頼することできる一般媒介は、別の不動産業者が先に取引を進めてしまう可能性があるため、3種類の媒介契約の中で最も赤字になるリスクが高いと言えます。
仮に、ある不動産業者が、難易度や報酬が同じ「専任媒介」と「一般媒介」を同時に締結した場合、取引が成立する確度が高い「専任媒介」の営業活動を優先させるでしょう。
不動産業者が営業活動を積極的に行なってくれないと、売却時期が遅くなる可能性があります。
1-2. 専任媒介の特徴
専任媒介契約の特徴は以下のとおりです。
- 不動産業者1社にしか依頼できない（自己発見取引は可能）
- 売却活動の進捗が把握できる（2週間に1度以上の報告）
- 早期売却が期待できる
順番に詳しく見ていきましょう。
①不動産業者1社にしか依頼できない（自己発見取引は可能）
専任媒介は、不動産業者1社にしか売却の依頼をすることができません。
ただし、親戚や知り合い、近隣の方など、自分で買主を見つけてきた場合、不動産業者を介さず、自ら売買を行うことはできます。
この場合、媒介契約を結んでいた不動産業者に、仲介手数料を支払う必要はありません。
契約期間は最大で3カ月で、再契約による延長は可能です。
同じ不動産業者と再契約するか、別の不動産業社に改めて依頼するかどうかは、サービスの質や信頼性などを元に判断しましょう。
②売却活動の進捗が把握できる（2週間に1度以上の報告）
不動産業者は2週間に1度以上、依頼主へ仲介業務の進捗を報告する義務があります。
進捗の報告があれば、売却活動の内容や市場の反応、問い合わせ件数、案内件数などを把握することができます。
市場の反応がわるく、売却の見通しが立たない場合は、不動産業者と相談しながら売却価格や条件などを見直しましょう。
②早期売却が期待できる
不動産業者は専任媒介を締結した後、5日以内に指定流通機構（レインズ）に登録する義務があります。
レインズとは、不動産業者だけが閲覧・管理することができる物件情報サイトのことで、成約済みの物件や募集中の物件、取引事例、取引価格などが共有されています。
この情報サイトに登録が完了すれば、全国各地の不動産業者が、買主候補へ物件の紹介を行ってくれるようになります。
そして、売買契約が成立した場合には、売主は売主側の仲介業者へ、買主は買主側の仲介業者へ、それぞれ仲介手数料を支払います。
売主側の窓口は不動産業者1社に限られますが、買主側はレインズを通じ、24時間365日、全国の不動産業者が窓口になるため、早期売却が期待できます。
1-3. 専属専任媒介の特徴
専属専任媒介契約の特徴は以下のとおりです。
- 不動産業者1社にしか依頼できない（自己発見取引も不可）
- 売却活動の進捗が把握できる(1週間に1度以上の報告)
- 早期売却が期待できる
順番に詳しく見ていきましょう。
①不動産業者1社にしか依頼できない（自己発見取引も不可）
専任媒介と同様に、専属専任媒介も不動産業者1社にしか売却の依頼をすることができません。
さらに、自分で買主を見つけることができても、自ら売買することはできません。
契約期間は最大3カ月で、再契約による期間延長は可能です。
不動産業者の力量や信頼性を考慮して、引き続き依頼するか検討しましょう。
②売却活動の進捗が把握できる(1週間に1度以上の報告)
不動産業者は1週間に1度以上、依頼主へ仲介業務の進捗を報告する義務があります。
専任媒介よりも、専属専任媒介の方が報告の頻度が多く、依頼主と不動産業者が、最も深く結びつく媒介契約と言えるでしょう。
依頼を受けた不動産業者は、自分が確実に売却しなければいけないため、積極的に営業活動を行います。
③早期売却が期待できる
不動産業者は専属専任を締結した後、5日以内に指定流通機構（レインズ）に登録する義務があります。
レインズ登録後、全国各地の不動産業者が買主候補へ物件の紹介を行ってくれるため、スピーディーな取引が実現します。
2. 媒介契約それぞれのメリット・デメリット
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のそれぞれのメリット・デメリットを表にまとめると以下のとおりです。
| 区分 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
| 早期売却 | ○ | ◎ | ◎ |
| 進捗の把握 | × | ○ | ◎ |
| 売り方の自由度 | ◎ | ○ | × |
順番に詳しく見ていきましょう。
2-1. 一般媒介のメリット・デメリット
一般媒介のメリット・デメリットは以下のとおりです。
2-2. 専任媒介のメリット・デメリット
専任媒介のメリット・デメリットは以下のとおりです。
2-3. 専属専任媒介のメリット・デメリット
専属専任媒介のメリット・デメリットは以下のとおりです。
3. 媒介契約の選び方
3-1. 一般媒介がおすすめのケース
一般媒介をおすすめするケースは以下のとおりです。
- 複数の不動産業者からの見解をもらいたい場合
- 時間と手間がかかっても、売却価格にこだわりたい場合
- 知り合いに買ってくれそうな人がいる場合
一般媒介は複数の不動産業者に依頼し、比較検討ができるため、売却までの過程や結果に納得感が得られます。
手間と時間をかけてでも、不動産業者選びや、売却価格にこだわりたい人におすすめです。
3-2. 専任媒介がおすすめのケース
専任媒介をおすすめするケースは以下のとおりです。
- 信頼できる不動産業者が見つかっている場合
- 早期売却を目指したい場合
- 知り合いに買ってくれそうな人がいる場合
専任媒介は、不動産業者1社にしか依頼できないため、依頼先の力量や信頼性が重要になります。
不動産業者と関係を築きながら、好条件の取引を目指したい人におすすめです。
3-3. 専属専任媒介がおすすめのケース
専属専任媒介をおすすめするケースは以下のとおりです。
- 信頼できる不動産業者が見つかっている場合
- 早期売却を目指したい場合
専属専任媒介は、自分で買主を見つけた場合でも、不動産業者を必ず介さなければいけないため、専任媒介よりも自由度が下がります。
「専任媒介」か「専属専任媒介」のどちらにするか迷ったら、少しでも売却先が広がる「専任媒介」にしておくのが、無難と言えるでしょう。
4. 媒介契約で必ず確認すべきポイント
売却の依頼を受けた不動産業者は、業務内容と報酬（仲介手数料）を明確にし、トラブルを未然に防ぐために、媒介契約書を作成し、依頼主に交付する義務があります。
媒介契約を締結する際に、確認すべきポイントは以下の6つです。
- 媒介契約の種類
- 指定流通機構（レインズ）の登録に関すること
- 仲介業務の報告に関すること
- 契約の有効期間
- 報酬に関すること
- 契約違反に関すること
順番に詳しく見てきましょう。
3-1. 媒介契約の種類
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のうち、自分が依頼した媒介契約となっているか確認しましょう。
ほとんどの場合、表紙もしくは1ページ目に記載されています。
3-2. レインズの登録に関すること
指定流通機構（レインズ）に登録するか否か、登録する場合は登録までの日数を確認しましょう。
一般媒介はレインズへの登録義務はありませんが、専任媒介・専属専任媒介は登録の義務があり、登録までの日数も定められています。
- 一般媒介 → 登録義務なし
- 専任媒介 → 7日以内に登録の義務あり
- 専属専任媒介 → 5日以内に登録の義務あり
レインズに登録することにより、24時間365日、全国の不動産業者が買主を探してくれるため、早期売却が期待できます。
3-3. 仲介業務の報告に関すること
不動産業者が、依頼主に仲介業務の進捗を報告するか否か、報告する場合は報告の頻度を確認しましょう。
一般媒介は依頼主へ仲介業務の進捗を報告する義務はありませんが、専任媒介・専属専任媒介は進捗を報告する義務があり、報告の頻度も定められています。
- 一般媒介 → 報告義務なし
- 専任媒介 → 2週間に1回以上の報告の義務あり
- 専属専任媒介 → 1週間に1回以上の報告の義務あり
なお、報告は文章・口頭、いずれの方法でも良いとされています。
3-4. 契約の有効期間
媒介契約の有効期間を確認しましょう。
一般媒介は期間を自由に設定できますが、専任媒介と専属専任媒介は期間に定めがあります。
- 一般媒介 → 規定なし
- 専任媒介 → 3ヶ月以内
- 専属専任媒介 → 3ヶ月以内
期間終了後も、依頼主からの申し出があれば再契約による期間延長が可能です。
3-5. 報酬に関すること
依頼主から不動産業者へ支払う報酬（仲介手数料）の計算式と金額を確認しましょう。
売主・買主の間で条件がまとまれば、買主から売主に決済金が振り込まれ、同時に売主から買主に不動産の所有権が移転します。
取引成立後、不動産業者は仲介手数料を依頼主に請求することができます。
仲介手数料の計算式は以下のとおりです。
| 売買価格 | 仲介手数料の計算式 |
| 200万円以下の場合 | 売買価格×5%（税別） |
| 200万円超、400万円以下の場合 | 売買価格×4%＋2万円（税別） |
| 400万円超の場合 | 売買価格×3%＋6万円（税別） |
どの媒介契約を選んでも仲介手数料の計算式は同じです。
3-6. 契約違反に関すること
契約違約をした場合の対応や、違約金の額を確認しておきましょう。
具体的に以下のケースが契約違反に該当します。
- 専任媒介または専属専任媒介→依頼した不動産業者以外の不動産業者を介して、取引を成立させた場合
- 専属専任媒介→依頼した不動産業者を介さずに、自ら発見した買主と取引を成立させた場合
違約金の額は、仲介手数料に相当する額が記載されることが多いです。
5. まとめ
ここまで、媒介契約の特徴やメリット・デメリット、確認すべきポイントなどをご説明してきました。
しかし、不動産売却においては「どの媒介契約にするか」よりも「どの不動産業者にするか」の方が重要です。
不動産業者の力量によって、売却価格や売却時期が大きく変わってくるため、信頼できる不動産業者かどうか見極めた上で依頼しましょう。
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この記事を書いた人
1995年3月生。中学校教員＞娯楽業＞賃貸仲介管理＞不動産コンサル＞2024年行政書士事務所開業 ■保有資格: 行政書士／宅地建物取引士／FP2級／賃貸不動産経営管理士 ■相続放棄された空き家を再生（利回り30%で運用中） ■第35回SASUKE出場